上海试点开展不动产信托登记 探索“以房养老”新模式
□ 上海试点开展的不动产信托登记落地两单业务，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域。
□ 信托机制在解决家庭综合性需求方面具有独特优势，特别是在财产隔离、财富传承、养老保障、子女照护等方面相较其他金融工具更加有效。
近日，上海试点开展的不动产信托登记落地两单业务，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域。
记者了解到，在上海市委金融办、上海金融监管局、上海市规划资源局、中国信托登记有限公司等相关部门的指导和支持下，6部门日前印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》。《通知》印发后，上海信托、爱建信托积极响应，成功落地相关案例。
其中，上海信托的案例聚焦都市大众家庭服务场景，满足了普通家庭财富传承和品质养老需求。委托人是一位中年白领女性，将名下的一套商办房屋作为信托财产，并追加现金资产，通过出租该房屋获取稳定的现金流，用于补充其母亲养老金，保障晚年生活；待其子女成年后，该房屋不动产定向传承给子女，作为子女个人财产。该案例通过信托机制资产隔离和他益分配的独特功能，实现委托人家庭提升养老品质、不动产定向传承和婚前财产独立等综合需求，为全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托。
爱建信托的案例则是服务于独居老人综合需求场景。委托人是一位年近八旬的离异独居老人，日常生活主要由侄子照料。老人将名下唯一住房托付给信托公司，以其租金作为退休金补充，助其安心养老；信托的他益功能也确保其身后房产能定向传承给侄子。该案例中，老人生前保有房屋的使用、处置及收益权，身后意愿得以精准执行，实现了对其资产价值和情感价值的双重守护，是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需求服务信托。
两位委托人均认为，信托机制在解决家庭综合性需求方面具有独特优势，特别是在财产隔离、财富传承、养老保障、子女照护等方面相较其他金融工具更加有效。
上海市两单不动产信托登记试点案例的同步落地，是政府部门、监管机构和金融机构紧密围绕人民群众实际需求、推动信托业高质量转型的新实践与新成果。两个案例中，委托人涵盖中青年群体与高龄老人，体现了信托机制适应不同年龄层差异化需求的灵活性；委托房产类型包含商办物业与居住房屋，展现了试点工作对“多场景覆盖”的探索；信托目的则拓展至独居养老、房产定向传承、财产隔离等多个维度，凸显了不动产信托服务民生需求的广阔空间与潜力。
信托是一种财产管理制度，委托人将资产托付给受托人，受托人根据委托人意愿，对受益人利益进行管理。“在践行金融人民性方面，上海信托密集落地市场首批家庭服务信托、全国首单不动产家庭服务信托等系列首单业务，在养老信托、特殊需要信托等领域形成信托特色社会服务模式。”上海信托党委书记、总经理陈兵说。
上海浦东发展银行零售业务部（消费者权益保护部）总经理陈雷表示，上海信托将消保贯穿业务全流程，其财富管理信托账户、“以房养老”不动产信托等创新业务紧扣民生需求。未来浦发银行将深化与上海信托的资源协同，支持其推出更多消保创新服务，共同守护客户财富安全。
据悉，下一步，上海将持续深化不动产信托登记试点工作，丰富不动产信托运用场景，充分利用浦东新区先行先试优势，加快完善相关法律法规体系，切实推动不动产信托和其他非资金类资产信托财产登记在上海扩围增效，更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用，积极推动信托业高质量发展。（经济日报记者 李治国）